いろんなポイントサイトで不動産投資セミナーの案件があったので、試しにRENOSYに面談を申し込んでみました。
不動産投資という名前だけで抵抗があったのですが、しつこい勧誘も電話もなく、淡々と受け答えしただけで５万円を貰えたので、進め方や気になることを記事にしました。参考にしていただければと思います。
１．簡単に５万円のAmazonギフトをゲット
RENOSYのサイトではWEB面談だけで５万円のAmazonギフト券をプレゼントと書かれています。
これ、ポイントサイト（A8.net/モッピー等）から申し込むとサイトから大体５万ポイント貰えるので、RENOSYの初回面談５万円と併せて１０万円相当のキックバックが貰えるのかと思い、モッピーから申し込みしました。
２．５万円までの道のり
５万円GETするまでにやったことを記載します。結構面談日を詰めたつもりですが、全体で一週間もかからないかと思います。
２−１： RENOSYのHPに登録・資料請求
モッピーサイトからRENOSY案件を見つけて申し込みすると、RENOSYのHPへ遷移します。ここで会員登録すると、後日担当者から電話が掛かってくることに。。
私用携帯２台持ちしているので、ほぼ使わない方の電話番号を登録しておきました。
２−２： 電話面談（３０分）
午前に会員登録すると、午後イチには担当者から電話が掛かってきます。
Amazonギフトに釣られて冷やかしで登録する人が多いのか、本当に投資に興味があるのかを聞かれます。
・現在の所得、金融資産
・興味を持った理由
・月にどれくらいの余裕資金があるのか
・将来の資産形成の考え方
ここで”興味が無い”と答えると次のステップ（面談）には進めないので、
”投資信託をやっているが、リスク分散としての不動産を考えている”
”老後に困らないくらいの資産を作っておきたい”
”これまで不動産には興味がなかったが、メリットやリスクを聞いておきたい”
など、それっぽいことを伝えると”ぜひ説明させていただきたい”と、次の面談日を調整することになります。
２−３： １回目面談（１時間３０分）
事前にメールでWEB会議の日付と会議リンクが送付されます。WEB会議は”ベルフェイス”を使っているようで、一般的なブラウザであれば利用可能です。
３０代前半の営業マンが対応。（１対１の面談形式なので、カメラ＆音声ON）
最初に
不動産投資に興味を持った理由
現在の金融資産
将来の資産形成プラン
などを聞かれます。
その後、RENOSYの会社概要や売上・契約率の遷移、RENOSYの強みなどの一般的な説明から入って、私の資産状況から不動産投資シミュレーションを提案してくれます。
RENOSY側の面談対策が徹底されている様子。ほぼすべての質問に対してノータイムで回答。不動産の知識が無い人には質問すら出てこないと思うので、
適当に相槌を入れながら、
”どこで利益を挙げているのか？”
”他社と比較して強みはどこにあると思うのか？”
”今後はどこにリソースを割いていく計画なのか？”
というRENOSYそのもののビジネスモデルに関連する質問をぶつけていくと、しっかり説明してくれるので、時間が潰れる＆こちらにも興味があることが伝わります。
最後に ”いままでの説明で投資したい気持ちのパーセンテージは？”を繰返してくるので鬱陶しいですが、見込み客で無いと判断されるとギフト券も貰えないんだろうなと思って、適当に”リスクと併せて判断したい”と回答すると、納得して次回の面談に進めます。
２−４： ２回目面談（１時間）
前回に引き続きオンラインでの面談となります。
前回は”投資したい度が２０％くらい”と答えていたのですが、面談前に具体的な物件や返済シミュレーションをメールで連絡いただいていました。資料を読んでいる前提で話が進んでいきます。
今回は不動産投資に対するリスクを一通り（値崩れ、空室、冷房等の設備故障）説明されたのですが、他社と比較して遜色があるところは無いので（敢えてそういうところしか説明していない）、特段ツッコむところはありません。
ちょうど四半期決算前だったので、かなり熱を持って説明してくれたのですが、不安点を一つずつ潰していくことで断る理由を塞がれてくる感覚がありました。
最後まで話を聞いた上で、やはり流動性が低いことがネックでお断りしました。
不動産投資の営業は少し特殊で、物腰が低いように見えてプライドが高そうなところが垣間見えるので、あくまでもこちらの事情であることを理由に断れば、強引に勧誘されることはありません。
翌日、アンケートメールが送られてきて、健康保険証の写真と源泉徴収の写しを添付返信すると、無事に５万円のAmazonギフト券が送られてきました。
３．不動産投資に関する考察
最初からアフィリエイト目的なので、不動産投資には興味が無かったのですが、
不動産投資という業界自体の勉強にはなります。
延べ４時間くらい時間取られますが、タダで勉強できたと考えると話を聞くだけでもアリかと思いました。
３−１．不動産投資のビジネスモデル
RENOSYさんの話を聞いて、不動産投資のビジネスモデルがわかってきました。
不動産投資の収益モデル
・頭金なしで物件をローン購入（２０００万円程度）し、家賃収入を得る
・月のキャッシュ・フローを計算すると
家賃収入：＋８万円
共益費・管理費・修繕積立： ー２万円
固定資産税：ー０．４万円
ローン返済：ー６万円
家賃保証料等：ー１．５万円
という感じで、１物件（２０００万円）で毎月２万くらいがキャッシュアウトするのが一般的。
つまりローン期間（３５年）として、トータル８４０万の赤字となるが、
物件（２０００万円）が３５年後の価格で３割減として、１４００万の資産価値とすると、１４００ー８４０＝ ５６０万円の収支になるとのことです。
３５年後のマンションが３割減で済むのかわかりませんが、需給の関係から考えるとちょっと無理があるシミュレーションかなと判断しました。
一般的に不動産投資は実質利回り１−２％が限界だと聞くので、持ち家を担保にどんどん保有物件数を増やさないと資産として成立しないと思います。
流動性にも乏しいので、株や債権と比較すると相当な初期投資をかけられない限りはあまり意味を感じませんでした。
３−２．不動産投資ができる層
そもそも２０００ー３０００万円の物件を投資目的でローンが組める人って人口割合で７−８％程度しかいません。公務員や上場起業の限られたサラリーマンしか参加できない投資商品です。
RENOSYのアフィリエイト要綱にも
・年収５００万以上
・勤続３年以上
などの条件が記載されており、銀行から金を借りれる顧客かが重要な要素になります。
３−３．取り扱う不動産物件には特徴は無い（どこの不動産投資会社も同じ）
銀行は不動産価値を、エリア、築年数、平米数 からほぼ機械的に査定します。
一般的な市場の需給関係から算出するわけではないので、実際にその価格で売れるわけではありません。なのでワンルームタイプで学生や新入社員が借りやすい価格帯の物件が最も値崩れしにくい物件となります。
自ずと不動産投資の扱う物件は、首都圏の場合は都内で賃料８−９万程度のワンルームに限られます。コレ以外の商品を勧める会社は相当ヤバいと思います。
３−４．どこで差別化を図っているのか？
不動産投資の商品は基本的にどこも一緒ですが、RENOSYさんはシステム化が一番進んでいて、
・物件調達をAI化しており、調査・調達コストが他社と比較して低い
・空き物件の広告は自社の賃貸サイトを使っており、入居率９９％超える
・売却時も自社のAIで買い手のマッチングが可能。また推定売却価格がオンラインで照会可能
また、中国からの買い手向けにオンライン販売サイトも構築されており、まさに入口から出口までシステム化されている印象を受けました。
３−5．優良顧客を如何に捕まえるかが勝負
”WEB面談だけで５万円”というのは相当コスト掛かってるだろうなと思ってましたが、そもそも飛び込み営業で不動産投資の話を最後まで聞く人の割合を考えるとかなり効率が良い撒き餌だと思いました。
本来この手の投資商品は、商品が顧客を呼び込むのではなく、顧客が顧客を呼び込む口コミ商法なので、１００人声かけて１人優良顧客を捕まえればそれでOK。
実際に新規契約の内４５％が、既存契約者の仲間や同僚らしいです。
RENOSYは2012年創立の若い会社なので、一定数の優良顧客を抱えるまではアフィリエイトは続けるんじゃなかいと思います。
まとめ
思ったより時間を取られましたが、それ以上に報酬がたくさん貰えたので、相手に流されない意思を持っているなら、不動産投資案件のセミナー・面談もアリかと思います。
ポイントサイト経由なら二重取りができるので、不動産投資以外にも簡単にできるアフィリエイト案件がたくさんあるポイントサイトから申し込むことをオススメします。
・モッピー紹介サイト（紹介コード： KDgwA1a5 ）
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